一、既有的改革提升登记财产指数得分

　　(一)财产移转的便利度

　　我国现行法律已经对不动产移转有详尽的规定。程序方面,交易方须办理不动产登记(《物权法》第9条第1款),转让合同交易备案以及按照相应的税收法律规定,缴纳财产移转税款。在时间方面,行政法规明确规定不动产登记机构办理登记的时间上限是受理申请后的30天。但是,为了进一步优化营商环境,各地均在缩短时间、简化程序两个方面做出诸多有益的改革。这也是现时各地在登记财产指数上优化营商环境的主要着力点。

　　1.缩短时间

　　大部分的优化营商环境措施均将办理登记时间大幅缩短,压缩到5天完成。例如,广东省提出,“加快推动部门间信息协同共享,优化不动产登记流程,实行不动产交易、纳税、登记统一受理、统一办结。大幅压减不动产登记办理时限,将一般登记办理时限压减至5个工作日以内”。再如,四川省提出,“2018年6月底前将企业不动产登记办理时限压减至5个工作日,有条件的地方可进一步压缩办理时限”。

　　有些地方缩减登记时间的力度更大。例如,湖北省提出,“缩短办理时限,2018年底前实现新建商品房转移登记2个工作日内办结,涉及实体经济企业的不动产登记3个工作日内办结,鼓励基础条件好的地方对部分登记业务实行即时办结”。再如,北京市提出,“购房资格审核时限缩短为1个工作日”。

　　从2018年1月30日起,上海市则区分出不同的登记事项,抵押权登记注销、异议登记等可以在当日办结,其他登记,如移转登记、变更登记则可在5个工作日完成。由原来的转移登记等需要28个工作日大幅缩短为抵押权、地役权、预告登记注销,异议登记,查封登记和文件登记实行当日办结。首次登记、转移登记、变更登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记、注销登记、更正登记和补证实行5个工作日办结。

　　2.简化程序

　　虽然,交易方在财产移转时,必须按照法律规定办理交易备案、税款缴纳、产权登记三个程序,但是,各地普遍采取“跑一次”改革,一次受理交易方的申请,然后再将材料按照内部流程进行审核,提升商业活动参与者在财产移转的便利。例如,湖北省提出,“不断深化不动产统一登记改革,加快实施一窗受理、集成服务模式,为大客户、工业企业提供流动窗口服务,优化不动产登记办理流程。江西宜春推进不动产“登记+交易”一体化改革,将市房地产交易中心及档案馆整体合并到市不动产登记交易中心,全面整合不动产登记与房产交易事项,设立综合窗口统一办理,实现房产交易备案、税费缴纳和不动产登记等事项“一站式”办理。

　　以上海市为例,根据《上海市着力优化营商环境加快构建开放型经济新体制行动方案》,当事人原需分别跑交易、税务、登记3个部门,自2018年1月30日起为“一窗受理”。交易双方商讨签订合同文本,上传到房管局网站。交易双方在不动产所在地的不动产登记中心综合窗口一次性提出审税及不动产登记申请。交易、税务、登记审核材料实行内部流转,并联审批。其中,交易管理部门负责查询房屋状况和审核限购,税务部门负责办税,登记部门负责登记审核。后续拟在全市统一的网上政务大厅提供网上申请不动产登记服务。由此,不动产交易登记由原来的4个环节,精简为“签订合同与申请登记”“缴税”“领取权证”3个环节。另外,上海市还取消交易手续费,交易方最多可以节省两万元交易成本。

　　财政部、国家发展改革委发布了《关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》,上海从2017年4月1日起立即取消了0.5%的房屋转让手续费,转移登记的成本下降0.5%。

　　(二)土地管理系统质量指数

　　现时已有较多的法律规范对土地管理系统质量指数进行规定,包括有,《物权法》(2007)《测绘法》(2017)《不动产登记暂行条例》(2014)《不动产登记暂行条例实施细则》(2015)《不动产登记资料查询暂行办法》(2018)《国土资源部住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》(2017)。前述法律规范已经明确规定了,不动产登记簿应当采取电子介质(《不动产登记暂行条例》第9条),权利人、利害相关人可以查询不动产登记簿的内容(《不动产登记暂行条例》第27条),查询不动产登记资料的申请书内容(《不动产登记资料查询暂行办法》第8条)等内容。

　　而各地优化营商环境的措施在提升土地管理系统质量指数上,着墨不多,而且主要是集中增加信息透明度制度方面。有些地区采取扩大不动产信息的查询渠道。例如,北京市允许,交易当事人可按照《不动产登记资料查询暂行办法》到不动产登记部门查询房屋信息,也可到房屋交易管理部门查询房屋信息。还有的地区采取申请材料标准化,压缩申请材料的做法。又如,四川省提出,“推进不动产登记申请材料标准化,在不动产登记机构办公场所和政府门户网站公布材料目录、示范文本和办事指南”。再如,广东省提出,“制定规范明晰的不动产登记办事指引和材料清单,实质性压减一批不必要的申请材料”。

　　上海市不动产登记局发布了《关于改进工作作风进一步深化不动产登记服务改革的通知》(沪规土资登〔2018〕16号)要求做好行政复议及行政诉讼相关工作。自然资源部颁布了专门的技术文件《不动产单元设定与代码编制规则》,在上海市2016年10月8日以前使用的房地产权证和目前使用的不动产权证上,都可以看到土地的唯一编码。

　　2018年3月2日,自然资源部出台《不动产登记资料查询暂行办法》(国土资源部令第80号)对利害关系人的界定进行了明确,查询门槛已经大大降低。

　　二、名次初步评述

　　中国在DB2018年的登记指数排名是41,得分是74.99,而在DB2019的登记指数排名是27,得分是80.80,排名上升14名,得分上升5.81,取得较大进步。

　　从前述数字来看,除了登记成本有所上升构成减分项外,其他项目得分都存在显著的增加,体现出这一年来优化营商环境所取得的巨大进步。

　　单就上海而言,整体得分上升了4.36分,基本符合了本课题对该项得分的预测。

　　三、进一步提升的空间

　　土地管理质量指数在过去一年已经获得显著的提升,上海市在此项的得分上升了4.5分,北京市得分上升了6.5分,但是,依然存在较大的提升空间。

　　1.由于只有利益相关人方能查询获取土地所有权的信息,由此失分。

　　2.由于只有利益相关人方能查询土地地图的信息,由此失分。

　　3.地图测绘部门没有承诺在规定时间内提供最新的地图,由此失分。

　　4.缺乏特定且独立的机制可供人们就地图测绘部门发生的问题提出投诉,由此失分。

　　5.由于并不是所有私人持有的地块都在土地登记机构进行了正式登记,因此失分。

　　6.并不是所有私人持有的地块都标识在经济地图中,由此失分。

　　就前述失分项,理应成为进一步优化营商环境的努力方向。

　　(华东师范大学法学院、企业合规研究中心“中国营商环境评价指数研究”课题组)