执行涉腾房案件须综合施策。一是要加强执行法律知识宣讲，二是要加强警示、惩戒力度，三是要及时固定证据。

　　由于房屋经济价值较大，实践中很多被执行人会耍些小聪明，想方设法规避、阻碍、抗拒法院执行，拒不腾退房屋。经梳理，笔者认为涉腾房案件执行至少有以下三大痛点。

　　一是老年人不愿搬离，抗拒情绪强烈。执行涉腾房案件不仅要保障被执行人居住权，同时还需处理好强制执行与司法关怀的关系。执行实践中，一些被执行人会故意安排体弱多病或行动不便的老年人入住涉案房屋，给执行人员制造困难、施加压力，甚至煽动老年人“以身抗法”。还有些老年人不愿改变生活习惯，或者担心搬离后住无所居，也拒绝搬出房屋。此种情况下，执行人员需要多费心思、多做工作，兼顾执行的法律效果与社会效果。

　　二是被执行人拒领物品，保管处置棘手。强制腾房后，被执行人物品通常由申请人代管，但有些被执行人长期不领取，申请人不仅要看管，还得先行支付相关保管费用。法律虽然规定被执行人须承担拒领物品的损失，但并未规定财物代管期限，亦未明确拒绝接收的具体后果，造成实践中法律适用之困难。假使法院有权对滞留物品再次评估拍卖，但不仅费时费力，拍卖价款也不一定足够冲抵存放租金和评估拍卖费用，物品处置陷入困境。

　　三是案外人提出异议，租赁真假难断。实践中，法院向买受人交付房屋时，很多案件会突然出现所谓的“合法承租人”，并以“买卖不破租赁”为由要求法院停止腾房。一方面法律未强制要求房屋租赁合同备案，合同签订日期就极易被虚构。另一方面，执行法官仅能对合同进行形式审查，故很难判断租赁合同真假；倘若启动审判程序进行实质审查，执行案件则需中止，执行效率将大打折扣。

　　基于此，执行涉腾房案件须综合施策。一是要加强执行法律知识宣讲。积极争取社区、村（居）委会协调支持，加强与老年群体沟通交流，帮助其了解法律对被执行人住房拍卖后相关人员的权利保障规定，以打消顾虑、疏解心结。二是要加强警示、惩戒力度。对拒不履行法定义务，特别是煽动老年人占房的被执行人依法适用罚款、拘留等强制措施，以排除阻碍，加强威慑。其次可对案外承租人制作执行笔录，明确告知提交虚假租赁合同的法律后果，打消其不法念头。三是要及时固定证据。抵押权人在设定抵押时，以及法官在办理查封登记后最好实地了解房屋的占有使用情况，并形成书面记录，最大程度防止被执行人与案外人串通造假。

　　此外，对于被执行人逾期未受领的房屋内物品，依被保管财物价值大小，法律应赋予执行人员一定的处置权。对于价值较大的财物可查封后再评估拍卖；对于价值较小的财物，可就地向二手市场、废品回收站变卖。上述所得价款依次用于冲抵保管费用、欠付的资金占用损失、租金等。