1998年市场化房改以来，我国城镇房价持续高速增长。应该看到，政府住房政策的出发点并不是房价本身，而是最大化满足居民合理的住房需求，房价只是实现这个过程的中间变量。当前，我国城镇住房问题的根本症结是住房供应体系出了问题，供应品种过于单一，供应结构不合理，不能适应城镇居民丰富多样的差异化住房需求。所以，政府需要转换思路和视角，从供给侧着眼，标本兼治地建立起稳定大中城市房价的长效机制，进而真正全方面满足城镇居民住房需求。

　　构建“三位一体”供应体系

　　依据新常态的时代背景和转型发展的战略需求，完善城镇住房供应体系先要继续提高保障房比重、扩大住房保障覆盖面，以底线思维做到保基本，普遍性落实住房权。但在保障房的具体供应形式上，应该以公共租赁房为主体，以货币保障为主要手段，廉租房与公共租赁房全面并轨运行，同时尽量摒弃产权式保障房。同时，要以需定供，根据地方实际情况科学测度保障房的实际需求，切忌盲目建造，并建立保障房需求登记与轮候机制，避免空置浪费。

　　不过，光有保障房和商品房住房供应体系还是不够完整，尤其不能满足保障房和商品房之间的“夹心层”住房需求。其住房需求特点是，一方面支付能力有限，不愿也不能为商品房价格中的投资溢价部分买单；另一方面也追求体面舒适和稳定的居住生活品质，因此租赁性质的保障房无法满足其住房需求。

　　为此，构建一种介于政府主导的住房保障供应体系和市场主导的商品房之间、处于中间过渡形态的住房供应体系，有一定的合理性。这种过渡形态的住房，可称之为社会住房，使只想通过购房来解决自住问题的“夹心层”不会被逼去买房，同时也能让一部分住房真正回归消费属性，并减少商品房价格压力。

　　按照这样一种政策构想，我国的住房供应体系应成为“三位一体”：保障房、社会房和商品房。具体而言，保障房明确定位为保障中低收入住房困难家庭，由政府主导提供，供给目标是满足低收入家庭的基本居住需求，供给形式是公共租赁住房加货币化租赁补贴；商品房是通过市场由开发商负责供给，可租可售，能够满足中高收入家庭的居住需求和投资需求；处于两者之间的社会房，是政府制定约束性规则下、由社会力量提供的社会房，定位是服务既纳入不了保障房体系、又无法进入住房市场的“夹心层”。

　　限制上市交易，压缩牟利空间

　　对于产权式社会房，其供应方式应尽量利用市场机制，减少政府一切不必要的介入。在此基础上，还有必要进一步予以规范。

　　一是增加社会房上市交易限制期限，同时限于内部流转。如将禁售期延长到十年，禁售期内由政府回购，期满转让也只能向符合社会房资格的群体转让。只有严格限制社会房上市交易，才能最大限度压缩购房者借机牟利的空间。

　　二是严格限制面积和建造标准，保证社会房的社会保障属性。虽然社会房不应再严格设定准入门槛，但可以限制房屋面积和建筑标准，以此来筛选需求者，同时与完全产权的商品房市场区分开来。在地段选址上也应做一定限制，以此引导市中心人口向市郊疏散。

　　三是逐步放宽购房准入标准。在剥离社会房的投资价值且需承担一定使用成本之后，仍然申请购买社会住房者，都是真正的刚需。从这个意义上说，社会住房已经不再是狭义的住房保障，而是广义上的住房保障，面向所有无房的“夹心层”开放，覆盖到主流工薪阶层。这个发展方向，是完善住房供应体系非常必要的探索。

　　如果这些设想的改造实施之后，政府就将起到培育自住型住房市场的作用，从而实现对住房供应体系的结构性供给侧改革。需要注意的是，在这一过程中，不能简单就供应谈供应，政府需要切实承担调节住房需求的功能，引导住房需求合理分流，维护住房市场的健康可持续发展，从而为国民经济可持续发展和经济社会转型做出支撑。

　　（作者为上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家、讲席教授，本文系住建部课题《住房模式选择及与社会经济发展的互动关系》部分成果）